По всей Европе банки пытаются понять, как справиться с растущим риском, скрывающимся в портфелях ипотечных кредитов, а именно с энергопотреблением. В Германии, крупнейшей экономике Европейского союза, становится все более очевидным, что многие домохозяйства либо не желают, либо не могут выделить средства на повышение энергоэффективности своих домов.

Немецкий Бундесбанк уже предупредил, что бездействие может привести к существенному падению стоимости недвижимости и негативным последствиям для экономики в целом. Между тем, Deutsche Bank AG заявляет, что лишь незначительная часть его клиентов-резидентов в настоящее время может получить «зеленые» кредиты.

«Все банки сталкиваются с одинаковыми проблемами», – сказал Тобиас Хорн, руководитель отдела управления портфелем Франкфуртского банка.

Deutsche Bank, портфель жилой недвижимости которого составляет около 175 миллиардов евро (190 миллиардов долларов), подсчитал, что для приведения отдельного дома в соответствие с самым высоким уровнем энергоэффективности, установленным Европейским союзом, может потребоваться ремонт стоимостью более 100 000 евро. В совокупности это эквивалентно 80 миллиардам евро для клиентов банка, занимающихся жилой недвижимостью.

Такие расходы превысили бы регулярные платежи по ипотечным кредитам и сделали бы обслуживание долга менее доступным для домовладельцев. В своем последнем годовом отчете Deutsche Bank сообщил, что «наибольшая концентрация кредитного риска с региональной точки зрения приходится на его внутренний рынок в Германии, где значительную долю занимают домохозяйства, на которые приходится большая часть ипотечного и ипотечно-жилищного кредитования».

По словам Карстена Бжески, главного экономиста ING, общая картина в Европе такова: не хватает денег для приведения жилищного фонда в соответствие с установленными экологическими стандартами ЕС. «Вы не можете заставить домовладельцев делать ремонт».

Чтобы справиться с этой ситуацией, крупнейший банк Германии обращается к структурированным инструментам снижения капиталовложений. В пятницу Deutsche Bank объявил о заключении сделки с Европейским инвестиционным банком, которая позволяет ему предоставлять скидки по «зеленой» ипотеке на сумму более 600 миллионов евро на внутреннем рынке. ЕИБ гарантирует мезонинный транш на 150 миллионов евро в рамках секьюритизации потребительских кредитов, что позволит немецкому кредитору снизить требования к капиталу.

«Это соглашение позволит тысячам домохозяйств в Германии построить экологичные дома или уменьшить климатический след существующих домов», – заявила вице-президент ЕИБ Никола Бир.

Deutsche Bank заявляет, что уже рассматривает возможность заключения большего количества подобных сделок, которые стали частью финансовой инженерии и, похоже, будут играть все более важную роль в Европе. Банки Европы вынуждены признать, что их портфели жилой недвижимости сопряжены с рисками, которые выдвигают на первый план требования к экологичности жилья.

Центральный банк Нидерландов предупредил, что заемщики, ограниченные в кредитах и решившие не делать свои дома углеродно-нейтральными, рискуют столкнуться со снижением стоимости залога. В то же время заемщики, растягивающие доступные финансовые средства на покрытие таких расходов, рискуют стать «более уязвимыми к негативным потрясениям», говорится в сообщении Центрального банка. «В обоих случаях риск по кредиту возрастает».

В Великобритании банк Lloyds Banking Group Plc, владеющий ипотечными кредитами на сумму более 300 миллиардов фунтов стерлингов (380 миллиардов долларов), утверждает, что в стране «самый старый» жилой фонд в Европе. Тем не менее почти половину домовладельцев страны отпугивают высокие первоначальные затраты, связанные с повышением энергоэффективности домов.

Ребекка Хитон, директор отдела по экологической устойчивости Lloyds, говорит, что банк «обеспокоен недостаточным прогрессом в деле декарбонизации 28 миллионов домов в Великобритании».

В Италии, тем временем, план по декарбонизации жилищного фонда стал предметом скандала после того, как налоговые льготы на ремонтные работы по увеличению энергоэффективности привели к крупномасштабным мошенническим инвестициям. После этого система была частично изменена, а правила предоставления налоговых льгот пересмотрены.

В результате европейские банки по-прежнему обременены активами в сфере жилой недвижимости, которые не соответствуют экологическим нормативным требованиям.

Ранее в этом году законодатели ЕС приняли Директиву по энергоэффективности зданий. Внедрение нового закона пройдет постепенно и продлится более десяти лет, но владельцы недвижимости, отстающие слишком сильно, рискуют получить активы, которые больше нельзя будет продать или сдать в аренду. По оценкам ЕС, около 85% зданий в Европе были построены до 2000 года, причем 75% из них имеют «низкие энергетические показатели».

ЕС поставил цель сократить выбросы в строительном секторе на 60% к 2030 году и провести полную декарбонизацию к 2050 году. По данным Европейской комиссии, здания, на которые приходится 42% потребляемой энергии, «являются крупнейшим потребителем энергии в Европе».

Deutsche Bank заявляет, что, несмотря на трудности, он ожидает, что текущие инвестиции в инфраструктуру, экологически чистое энергоснабжение и экологически чистые строительные материалы позволят достичь прогресса в направлении «чистого нуля» в секторе недвижимости Германии.

Но только в Германии в течение следующего десятилетия более 60% домов должны будут пройти экологическую реконструкцию, чтобы соответствовать более строгим требованиям ЕС в области энергетики. По оценкам ING Groep NV, стоимость этого процесса составит от 740 млрд до 1 трлн евро.

По словам Хорна, Deutsche Bank имеет сертификаты энергоэффективности примерно только для 4% покупателей жилой недвижимости, что существенно ограничивает его возможности по выдаче «зеленых» ипотечных кредитов. Более того, когда домовладелец выплачивает последний взнос, скажем, по 30-летней ипотеке, связанной с приобретением дома с высоким уровнем выбросов, этот кредит списывается с учета банка, что создает впечатление, что выбросы от дома исчезли.

«На самом деле это ничего не меняет в отношении количества зданий в немецком обществе, и создает обманчивое представление о сокращении выбросов», – заявил Хорн.

По оценкам Deutsche Bank, треть его клиентов, занимающихся частной недвижимостью, в настоящее время не имеют финансовых возможностей для переоборудования своих домов в здания с наивысшим энергетическим рейтингом или с нулевым уровнем выбросов углерода. В конечном счете это ставит под угрозу цель Германии по достижению нулевого уровня выбросов к 2045 году.

Deutsche Bank делает все возможное, говорит Хорн. Но, «если клиент не хочет заниматься вопросами энергоэффективности или у него нет финансовых возможностей, банки не могут его заставить».

Разработан подход, упрощающий добычу тяжелой и вязкой нефти